• 万博体育manbetx www.ricklyon.com 万博体育manbetx登陆产城发展研究中心 产城快评系列

  • 作者:万博体育manbetx登陆集团高级合伙人 万博体育manbetx登陆产城发展研究中心主任 彭锐

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智库洞见

 

最近非常烦,一系列工地事故把杨老板和他的碧桂园推上了风口浪尖。坦率地说,碧桂园的产品质量和工程管理水平在行业至少在平均线以上,全国这么多工地,时不时的都会出点事情,偏偏这次集中的让碧桂园赶上了,而且是在年初一本出人意料的书——《我在碧桂园的1000天》为全社会“普及”了一把碧桂园,其余温尚在的时候,一瞬间,强大的自媒体把这点事情无情的刷屏了。所以,杨老板很委屈,他认为这是一个公关事件,随后碧桂园又高调的上演了一场争议更大的公关秀,以至于当一位地产人士在博鳌地产论坛隐晦的批评了碧桂园的品质和快周问题以后,笔者所在的一些地产微信群里一些行业大佬们纷纷呼吁,在这个全行业面临质疑的危机时刻,大家应该团结而不是相互拆台。这的确是一个opebet的危机时刻,然而,危机的不是工程质量、不是媒体刁难而是过去十年支撑地产头部万博体育manbetx登陆们快速狂飙的快周转规模化业务模式。

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快周转并不是房地opebet的新武器

快周转并不是房地opebet的新武器。早年新鸿基能够在香港市场异军突起,一个杀手锏就是“货如转轮”。2003年万科把美国帕尔迪作为学习标杆,学习心得中就包括提高资产周转率以提升ROE。快周转的理论基础是杜邦公式:ROE=销售利润率Ï资产周转率Ï杠杆率。在销售利润率为正且与杠杆率保持不变的情况下,ROE与资产周转率成正比。近年来,房地产的销售毛利率呈明显下滑趋势,高杠杆、快周转成了头部万博体育manbetx登陆高度趋同的战略选择。随着去年开始的金融系统去杠杆,房地opebet首当其冲,提高杠杆率的空间消失,风险却急遽上升,在资金重压下,快周转成了房企唯一的救命稻草。

 

提高ROE并不是房企选择快周转的唯一原因,一味追求规模扩张是另一主因。规模经济的好处毋庸累述,特别是在房地产行业,它意味着更低和更容易的融资,更好的上杠杆条件。这就解释了为何每年几个权威机构的地产top榜总是引来超出寻常的关注。然而,房地opebet是一个高周期行业,较小规模万博体育manbetx登陆可以通过选时(timing)和选区域来实现逆周期操作,对于巨型万博体育manbetx登陆来说,为了保持规模并进一步扩张,任何时候任何可进入的区域都在拿地,这使选时和选区几乎成为不可能,通过快周转可以辗平周期的风险,这成了房地产万博体育manbetx登陆和其后的金融机构们的共识。

 

在这一共识下,行业巨头们迅速从几百亿达到了几千亿的规模,而且增长速度仍然凌厉。从碧桂园到恒大,再到融创、旭辉,狼性文化、效率文化成为主流,一切管理动作和考核指标都指向了速度,其他都为其让道,员工则被异化成为了效率机器。这很像当年的大秦王国,号召全民耕战,鼓励尚武精神,终于形成了一个高效运转的封建政权和战斗力惊人的虎狼之师,横扫六国,造就了规模空前巨大的大秦帝国。